Démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété

Le démembrement de propriété sépare l'usage d'un bien de sa propriété juridique. Une personne, l'usufruitier, l'habite ou en encaisse les loyers. Une autre, le nu-propriétaire, en détient la valeur sans pouvoir l'utiliser. Le mécanisme sert avant tout à transmettre un patrimoine à moindre coût fiscal. L'économie dépend de l'âge de l'usufruitier, de la nature du bien et de l'origine du démembrement. Un démembrement organisé par donation ne se traite pas comme un démembrement issu d'une succession : la répartition des charges, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et les conditions de sortie changent selon le cas. Ces différences déterminent l'intérêt réel de l'opération dans une structuration patrimoniale.

Ce qu'il faut retenir

• L'âge de l'usufruitier détermine le coût. La valeur transmise en nue-propriété augmente avec l'âge de celui qui garde l'usage du bien. Une donation précoce réduit le montant imposable, mais prive le donateur de son bien plus longtemps.
• Le barème fiscal n'est pas un prix de marché. Il s'impose dans une donation familiale. Dès qu'une vente réelle intervient, une évaluation économique séparée est nécessaire.
• La répartition des charges figure dans l'acte. La loi met les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire, celui qui détient la valeur du bien sans en avoir l'usage, mais une clause peut inverser ce partage.
• Un démembrement subi ne s'organise pas. Celui qui naît d'une succession impose ses règles, notamment à l'IFI, là où une donation se prépare à l'avance.
• La sortie se prépare avant l'entrée. Vente, remploi, décès prématuré du nu-propriétaire : ces situations se traitent dans l'acte de départ.

L'intérêt d'un démembrement dépend de la place du bien dans l'ensemble du patrimoine et des besoins du donateur pour les vingt années suivantes.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Les trois attributs du droit de propriété

Le droit de propriété se compose de trois prérogatives : l'usus, le droit d'utiliser le bien, le fructus, le droit d'en percevoir les revenus, et l'abusus, le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre ou de le donner. Réunis, ces trois droits forment la pleine propriété. Le démembrement les répartit entre deux personnes : usus et fructus vont à l'usufruitier, abusus au nu-propriétaire.

Les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire

L'usufruitier occupe le logement ou le loue et encaisse les loyers. Il ne peut ni le vendre ni le transformer seul. Le nu-propriétaire détient la valeur du bien. Il peut vendre son droit à un tiers, mais il ne peut ni occuper le logement, ni le louer, ni le démolir tant que l'usufruit dure.

La vente du bien en pleine propriété exige donc l'accord des deux, aucun ne pouvant décider seul de céder l'immeuble.

Quels biens peuvent être démembrés ?

Le démembrement ne concerne pas que l'immobilier. Il s'applique notamment :

• aux biens immobiliers, résidence principale, secondaire ou locative ;
• aux parts de SCPI (société civile de placement immobilier), souscrites en nue-propriété pour une durée fixée d'avance ;
• aux parts de société civile : dans une SCI (société civile immobilière), le démembrement porte sur les parts et non sur l'immeuble lui-même ;
• aux comptes-titres et, plus rarement, aux contrats d'assurance vie.

D'autres supports ne peuvent pas être démembrés : un PEA (plan d'épargne en actions), un livret réglementé ou un plan d'épargne logement.

Donation, succession, achat : les trois origines d'un démembrement

Un démembrement n'est pas toujours choisi. Il résulte soit d'un acte volontaire, soit d'un décès, et son origine détermine les règles applicables ensuite.

La donation avec réserve d'usufruit

Le donateur transmet la nue-propriété à ses enfants et conserve l'usufruit. Il continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès. C'est le cas le plus fréquent, et le seul que l'on organise entièrement à l'avance : le donateur choisit le bien, la part transmise et la date. L'opération s'inscrit dans une stratégie plus large de transmission du patrimoine, aux côtés de l'assurance vie et des donations en pleine propriété.

L'usufruit du conjoint survivant

Ce démembrement est subi et non choisi. Au décès, en présence d'enfants communs, le conjoint survivant choisit entre l'usufruit de la totalité des biens et le quart en pleine propriété, option ouverte par l'article 757 du Code civil. Les enfants reçoivent la nue-propriété et ne deviennent pleins propriétaires qu'au décès du conjoint. En présence d'enfants d'une autre union, ce choix disparaît et le conjoint reçoit le quart en pleine propriété.

L'achat en démembrement et le démembrement croisé

Un achat peut aussi créer un démembrement : les parents achètent l'usufruit, les enfants la nue-propriété. Dans le démembrement croisé, chaque membre du couple achète l'usufruit de la moitié que l'autre détient en nue-propriété, ce qui permet au survivant de continuer à occuper le logement. Le procédé sert surtout aux concubins et aux partenaires de PACS (pacte civil de solidarité), moins protégés que les époux.

Le barème de répartition entre usufruit et nue-propriété

Le tableau du barème par âge de l'usufruitier

La répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété n'est pas libre. Elle suit un barème fixé par la loi, qui dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération. Plus l'usufruitier est âgé, moins son usufruit vaut cher et plus la nue-propriété prend de la valeur.

Ce barème de l'article 669 du code général des impôts (CGI) vaut pour l'usufruit viager, celui qui dure jusqu'au décès. Un usufruit accordé pour une durée fixe suit une autre règle : 23% de la valeur du bien par période de dix ans, sans jamais dépasser la valeur d'un usufruit viager.

La différence entre valeur fiscale et valeur de marché

Ce barème sert au calcul de l'impôt. Il ne donne pas la valeur réelle de l'usufruit, qui dépend du rendement du bien et de la durée pendant laquelle les revenus seront perçus. Un immeuble bien loué produit un usufruit qui vaut plus que ce qu'indique le barème, un bien sans revenu un usufruit qui vaut moins.

Cet écart n'a pas d'importance dans une donation familiale, où le barème s'impose. Il compte dès qu'une vente réelle intervient, avec un tiers ou sur l'usufruit seul : une évaluation économique séparée devient nécessaire.

L'économie fiscale d'une donation en nue-propriété

Exemple de calcul pour un donateur de 70 ans

Un donateur de 70 ans possède un bien de 400 000 € et le transmet à son enfant unique. Le barème fixe la nue-propriété à 60%, soit 240 000 €. Un abattement de 100 000 €, c'est-à-dire une somme retirée du montant imposable, ramène la base taxable à 140 000 €.

La même donation en pleine propriété aurait laissé 300 000 € imposables. Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire sans droit supplémentaire, quelle que soit la valeur du bien à ce moment-là.

Les abattements sur les droits de donation

Entre parent et enfant, l'abattement atteint 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Un couple avec deux enfants transmet donc jusqu'à 400 000 € sans droits. Les petits-enfants disposent d'un abattement séparé de 31 865 €. Au-delà de ces montants, les droits de donation se calculent par tranches, de 5% à 45%.

Ces montants sont gelés jusqu'en 2028. L'administration admet que le donateur paie les droits à la place de celui qui reçoit, sans y voir une donation supplémentaire.

Les frais d'acte et droits d'enregistrement

Le coût d'un démembrement immobilier n'est pas un forfait. Trois postes se cumulent :

• les émoluments du notaire, sa rémunération, calculée en pourcentage de la valeur transmise ;
• les droits d'enregistrement, l'impôt dû sur la donation, calculé après abattement ;
• la taxe de publicité foncière, perçue lors de l'inscription de l'acte au fichier immobilier, et les frais annexes.

Ces trois postes portent sur la valeur de la nue-propriété et non sur celle du bien entier, ce qui réduit la facture. Le notaire établit le chiffrage exact avant signature.

La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire

Qui paie l'entretien et les grosses réparations ?

La règle par défaut vient du Code civil. L'usufruitier paie l'entretien courant. Le nu-propriétaire paie les grosses réparations, que l'article 606 du Code civil limite aux gros murs, aux voûtes, au remplacement des poutres et des couvertures entières. Tous les autres travaux relèvent de l'entretien.

On lit souvent que l'usufruitier prendrait toutes les charges à son compte après une donation. C'est faux en droit.

La prise en charge des grosses réparations par l'usufruitier est une clause de l'acte de donation, pas une règle légale. En son absence, l'article 606 du Code civil s'applique et la facture revient au nu-propriétaire.

La taxe foncière, les loyers et l'IFI

L'usufruitier perçoit les revenus du bien, il en supporte la fiscalité : la taxe foncière est à sa charge et les loyers encaissés sont déclarés à son impôt sur le revenu.

L'IFI suit une logique proche. L'usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété, alors qu'il n'en détient qu'une partie des droits. Le traitement dépend de l'origine de l'usufruit. Un usufruit légal, celui du conjoint survivant prévu par l'article 757 du Code civil, permet une imposition partagée : chacun déclare selon le barème. Un usufruit conventionnel, né d'une donation ou d'un testament, laisse l'usufruitier imposable sur la totalité. L'IFI se déclenche à partir de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net.

Comment prend fin un démembrement

Le décès de l'usufruitier et le retour à la pleine propriété

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit disparaît automatiquement. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans formalité et sans droits de succession sur la valeur de l'usufruit : l'article 1133 du CGI prévoit que la réunion des deux droits n'ouvre droit à aucun impôt ni taxe. On parle de remembrement. C'est l'intérêt principal de l'opération : chez un usufruitier âgé, la part la plus lourde du bien a déjà été transmise et le reste s'éteint sans taxation.

La vente d'un bien démembré

La vente en pleine propriété suppose l'accord des deux titulaires. Le prix est ensuite partagé selon le barème, appliqué à l'âge de l'usufruitier au jour de la vente et non à son âge au moment du démembrement.

Un usufruitier de 75 ans reçoit 30% du prix, contre 40% dix ans plus tôt. La part du nu-propriétaire augmente donc avec le temps, y compris en cas de vente anticipée.

Une clause de remploi évite de partager le prix : elle reporte le démembrement sur le bien racheté. Chacun peut aussi vendre son seul droit, mais peu d'acheteurs existent pour ces droits isolés, cédés avec une forte décote.

Le décès du nu-propriétaire avant celui de l'usufruitier

Rien ne garantit que le nu-propriétaire survivra à l'usufruitier. S'il décède le premier, sa nue-propriété entre dans sa propre succession, pour sa seule valeur. Ses héritiers deviennent nus-propriétaires et l'usufruit continue. Le cas se rencontre surtout en famille recomposée et l'acte l'anticipe rarement.

Le quasi-usufruit et la dette de restitution

Certains biens se consomment quand on les utilise, une somme d'argent par exemple. L'usufruit qui porte sur eux devient un quasi-usufruit : l'usufruitier peut dépenser l'argent librement, à condition d'en restituer l'équivalent à la fin.

Cette restitution constitue une dette de la succession, longtemps déductible du montant imposable. La loi de finances pour 2024 a mis fin à cette déduction. L'article 774 bis du CGI soumet la créance de restitution portant sur une somme d'argent aux droits de succession, payés par le nu-propriétaire, pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023.

Des exceptions subsistent. La dette née de l'usufruit du conjoint survivant reste déductible, qu'il soit légal ou issu d'une donation entre époux, de même que celle qui résulte d'un avantage matrimonial, une clause du contrat de mariage favorisant le survivant. L'origine de la dette commande son traitement, ce qui justifie une vérification au cas par cas.

Ce qu'il faut vérifier avant de démembrer

Les erreurs les plus fréquentes

• Un dessaisissement trop précoce. Le donateur qui transmet l'essentiel de son patrimoine perd la maîtrise de ses décisions futures, en cas de dépendance notamment.
• L'état du bien ignoré. Le nu-propriétaire paie les grosses réparations sans percevoir de loyers. Un immeuble dégradé transforme l'avantage en charge.
• Une donation temporaire d'usufruit mal justifiée. Ce montage consiste à donner les revenus d'un bien pour une durée limitée, souvent dix ans. Accordé à un proche qui n'en a pas besoin, il expose à un redressement fiscal.
• L'absence de clause de remploi. Une vente avant terme disperse alors le prix et met fin au démembrement.
• Le silence de l'acte sur le décès du nu-propriétaire. Cette omission complique les successions en famille recomposée.

Le rôle du notaire et du conseil en gestion de patrimoine

L'acte notarié est obligatoire pour un démembrement immobilier. Le notaire rédige les clauses sur les charges et le remploi, puis accomplit les formalités de publicité foncière.

Les choix se font en amont : quel bien démembrer, à quel âge, pour quelle part, et comment l'opération s'articule avec le reste du patrimoine. Ce travail relève du conseil en gestion de patrimoine, ce qui justifie de consulter un gestionnaire de patrimoine avant la signature de l'acte. Un cabinet de gestion de patrimoine intervient sur ce cadrage, le notaire sur la rédaction.

Questions fréquentes sur le démembrement de propriété

Qui paie la taxe foncière en cas de démembrement ?

La taxe foncière est payée par l'usufruitier, celui qui occupe le bien ou en perçoit les loyers. Cette règle s'applique par défaut : l'acte de donation peut prévoir une répartition différente.

Peut-on vendre un bien détenu en usufruit et nue-propriété ?

La vente d'un bien détenu en usufruit et nue-propriété exige l'accord des deux titulaires. Le prix est partagé selon le barème appliqué à l'âge de l'usufruitier au jour de la vente.

À quel âge donner la nue-propriété d'un logement ?

L'âge auquel donner la nue-propriété d'un logement dépend d'un arbitrage. Une donation précoce réduit la valeur transmise, donc les droits à payer, mais prive le donateur de son bien pour longtemps. Tout dépend du patrimoine conservé et des besoins à venir.

Quelle différence entre indivision et démembrement ?

La différence entre indivision et démembrement tient à la nature des droits. Dans une indivision, plusieurs personnes détiennent le même droit de propriété par quotes-parts, ce qui bloque toute décision si l'une d'elles s'y oppose. Dans un démembrement, les droits sont de nature différente : l'usage d'un côté, la valeur de l'autre.