Donation 2026 : ce qui change vraiment

Financer l'achat d'un appartement ancien grâce à un don exonéré de 100 000 € : l'idée circule depuis le vote de la loi de finances pour 2026, mais aucun texte ne la prévoit. L'exonération créée en 2025, levier de la transmission de patrimoine en famille, reste limitée au logement neuf et à la rénovation énergétique. Elle n'a pas non plus été prolongée au-delà du 31 décembre 2026.

L'expression « nouvelle loi donation 2026 » recouvre en réalité trois choses distinctes. D'abord, un dispositif créé en 2025 et toujours en vigueur. Ensuite, une réforme de procédure : la déclaration en ligne des dons, obligatoire depuis le 1er janvier 2026. Enfin, des mesures débattues ou annoncées, mais jamais adoptées.

Ce qu'il faut retenir

• Un don de sommes d'argent est exonéré jusqu'à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire s'il finance un logement neuf, en VEFA ou une rénovation énergétique.
• Seuls les dons versés jusqu'au 31 décembre 2026 sont concernés ; les fonds doivent être utilisés dans les six mois.
• L'achat d'un logement ancien n'ouvre pas droit à cette exonération.
• Le logement doit rester résidence principale, occupée ou louée, pendant cinq ans.
• Depuis le 1er janvier 2026, les dons se déclarent en ligne, sauf ceux exonérés au titre de l'article 790 A bis (formulaire papier n° 2735).

Ce que la loi de finances pour 2026 a réellement changé

La loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, a rétabli sous une nouvelle forme une exonération temporaire des dons familiaux de sommes d'argent. Elle figure à l'article 790 A bis du code général des impôts (CGI). Son objectif : soutenir l'achat de logements neufs et la rénovation énergétique.

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a pas modifié cet article. Sa rédaction reste celle issue de la loi de 2025, avec la même échéance au 31 décembre 2026. Son article 17 abroge en revanche l'article 790 I du CGI. Cette ancienne exonération visait les donations de logements neufs dont le permis de construire avait été délivré entre 2014 et 2016 : elle n'avait plus d'effet pratique.

L'article 790 A bis ne comporte aucun volet « logement ancien » ni condition de primo-accession. Un don peut financer des travaux de rénovation énergétique dans un logement ancien devenu résidence principale, mais pas son prix d'achat.

Les exonérations applicables aux dons en 2026

Le dispositif temporaire coexiste avec deux abattements permanents, chacun avec ses propres règles.

Les abattements permanents

L'abattement en ligne directe permet à chaque parent de transmettre jusqu'à 100 000 € à chaque enfant, tous biens confondus. Il se reconstitue tous les 15 ans.

Le don familial de sommes d'argent exonère 31 865 € supplémentaires lorsque le don porte sur de l'argent. Deux conditions s'appliquent : le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire est majeur ou émancipé. Ce plafond se renouvelle lui aussi tous les 15 ans.

Le don pour un logement neuf ou une rénovation énergétique

Chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 € au même bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Par exemple, un bénéficiaire peut recevoir 100 000 € exonérés de son père, autant de sa mère et autant d'un grand-parent.

Les sommes doivent être utilisées au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, pour l'un de ces deux usages :

• l'achat d'un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), c'est-à-dire acheté sur plan ;
• des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire.

Le dispositif couvre les dons versés du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Au 24 septembre 2026, aucune prolongation n'a été votée.

Qui peut donner, et sous quelle forme

Le don doit bénéficier à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d'une telle descendance, à un neveu ou une nièce. Parents, grands-parents, arrière-grands-parents, ainsi qu'oncles et tantes sans descendance, peuvent donc donner. Contrairement au don familial de 31 865 €, aucune condition d'âge ne s'applique au donateur.

Le dispositif porte sur des sommes d'argent données en pleine propriété. L'administration admet les versements par chèque, virement, mandat ou remise d'espèces. En revanche, un bien immobilier ou un portefeuille de titres ne peut pas être transmis sous ce régime.

Tableau comparatif

Les conditions à respecter pour en bénéficier

L'exonération n'est pas acquise au moment du don : elle dépend de l'usage des fonds, puis de la conservation du logement.

Un usage des fonds strictement encadré

Le logement neuf peut être occupé par le bénéficiaire ou loué comme résidence principale du locataire. Toutefois, le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du bénéficiaire.

Pour la rénovation, les dépenses doivent être éligibles à MaPrimeRénov'. Pour autant, le don n'est exonéré que si le bénéficiaire ne perçoit pas la prime pour ces mêmes dépenses. Il faut donc choisir entre les deux avantages, dépense par dépense.

Une obligation de conservation sur cinq ans

Le logement neuf doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou celle de son locataire, pendant cinq ans. Ce délai court à compter de l'acquisition, ou de l'achèvement si celui-ci est postérieur. Pour la rénovation, le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire pendant cinq ans après la fin des travaux.

Si l'une des conditions n'est pas respectée, le bénéficiaire doit acquitter les droits de donation initialement exonérés, majorés de l'intérêt de retard.

Le décès du bénéficiaire pendant ces cinq ans ne remet pas en cause l'exonération : ses héritiers ne sont pas tenus par les conditions de conservation. Ce calendrier se prépare avant le versement. Un cabinet de gestion de patrimoine peut notamment reprendre l'historique des donations de la famille pour vérifier les plafonds déjà consommés.

La déclaration des dons en 2026

Le vrai changement de 2026 concerne la procédure. Le décret n° 2025-1082 du 17 novembre 2025 impose la déclaration en ligne des dons manuels et des dons de sommes d'argent à partir du 1er janvier 2026, quelle que soit la date du don. La démarche s'effectue depuis l'espace particulier sur impots.gouv.fr.

Plusieurs situations échappent à cette obligation, dont les dons exonérés au titre de l'article 790 A bis. Dans ce cas, le bénéficiaire dépose le formulaire papier n° 2735 auprès du service départemental de l'enregistrement de son domicile.

Pour le don familial de 31 865 €, le délai compte aussi. La déclaration doit être déposée dans le mois qui suit le don : passé ce délai, elle reste acceptée, mais l'exonération n'est plus appliquée.

Les mesures annoncées mais non adoptées

Deux mesures circulent sous l'étiquette « nouvelle loi donation 2026 », sans figurer dans aucun texte en vigueur.

La première est une exonération générale des dons familiaux, sans condition d'usage des fonds. L'amendement n° I-3471 a été déposé le 23 octobre 2025, lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2026. Il proposait d'exonérer 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire pour tout don consenti en 2026. Il a été retiré avant tout vote.

La seconde est une extension de l'article 790 A bis à l'achat d'un logement ancien par un primo-accédant, jusqu'au 30 juin 2027. Elle est reprise par plusieurs publications, mais ne figure ni dans la loi n° 2026-103, ni dans la version en vigueur de l'article. De même, l'administration fiscale n'évoque que le neuf et la rénovation dans sa documentation mise à jour en juillet 2026.

La date du 30 juin 2027 a pourtant une réalité, mais une autre. Un don versé le 31 décembre 2026 peut en effet être utilisé jusqu'au 30 juin 2027, grâce au délai de six mois. C'est la date limite d'utilisation des fonds, pas celle d'un nouveau volet.

Questions fréquentes sur la donation en 2026

Une nouvelle loi sur les donations a-t-elle été votée pour 2026 ?

Non. La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié l'exonération des dons pour un logement neuf ou une rénovation, créée en 2025. La principale nouveauté est procédurale : depuis le 1er janvier 2026, les dons se déclarent en ligne. Un amendement proposant une exonération générale a été retiré.

Peut-on financer l'achat d'un logement ancien avec un don exonéré ?

Non. L'article 790 A bis ne vise que l'achat d'un logement neuf ou en VEFA et la rénovation énergétique de la résidence principale. Le don peut financer des travaux de rénovation énergétique dans un logement ancien, mais pas son prix d'achat.

Quel est le plafond d'exonération pour un don destiné au logement ?

Le plafond est de 100 000 € par donateur, dans une limite globale de 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Les sommes doivent être utilisées dans les six mois suivant le versement.

Jusqu'à quand peut-on profiter de cette exonération ?

L'exonération couvre les dons versés jusqu'au 31 décembre 2026. Les fonds doivent ensuite être utilisés dans les six mois, soit au plus tard le 30 juin 2027 pour un don versé le dernier jour de 2026.

Comment déclarer une donation à partir de 2026 ?

La déclaration se fait obligatoirement en ligne, depuis l'espace particulier sur impots.gouv.fr. Les dons exonérés au titre de l'article 790 A bis font exception : ils se déclarent sur le formulaire papier n° 2735.

Que risque-t-on en cas de revente du bien avant cinq ans ?

Une revente avant cinq ans fait perdre l'exonération. Le bénéficiaire doit alors payer les droits de donation initialement exonérés, majorés de l'intérêt de retard. Le décès du bénéficiaire pendant cette période ne remet pas l'exonération en cause.