Donation 2026 : ce qui change vraiment

Une nouvelle loi donation 2026 circule dans de nombreuses recherches, mais elle recouvre en réalité plusieurs choses distinctes. La loi de finances pour 2026 a bien modifié la fiscalité des donations familiales, en élargissant un dispositif créé en 2025. Une autre proposition, plus large, a en revanche été retirée avant tout vote. Cette distinction compte pour toute stratégie de transmission de patrimoine fondée sur une donation, puisqu'une des deux mesures n'existe tout simplement pas. Le cadre légal réellement applicable, ses conditions d'application et ce qui évolue par ailleurs dans les démarches de déclaration restent donc à détailler.

Ce qu'il faut retenir

• La loi de finances 2026 a réellement modifié la fiscalité des donations, mais de façon ciblée : elle étend le dispositif existant au logement ancien pour les primo-accédants, sans créer d'exonération générale.
• Le volet neuf et rénovation reste applicable jusqu'au 31 décembre 2026 ; le volet logement ancien court du 1er janvier 2026 au 30 juin 2027.
• Les plafonds de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire se cumulent avec les abattements classiques, ce qui permet des montants transmis significatifs sur un même bénéficiaire.
• L'engagement de conservation du bien pendant 5 ans constitue le principal point de vigilance : une revente anticipée annule le bénéfice fiscal obtenu.
• Avant d'engager une donation de ce type, un examen préalable avec un professionnel permet de vérifier l'articulation entre les différents abattements et la qualité de primo-accédant. Un cabinet de gestion de patrimoine peut accompagner cette analyse au regard de la situation familiale et patrimoniale.

Le fait déclencheur : deux lois de finances, un même dispositif

La loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, a introduit un mécanisme d'exonération temporaire pour les dons familiaux de sommes d'argent, codifié à l'article 790 A bis du code général des impôts (CGI). Elle vise à faciliter l'accession à la propriété dans le neuf et à encourager la rénovation énergétique, dans un contexte de tension persistante sur le marché immobilier.

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a ensuite modifié ce même article, sans le remplacer. Elle en a élargi le périmètre à un troisième usage, réservé à un nouveau public d'acquéreurs. C'est cette extension, entrée en vigueur au 1er janvier 2026, qui constitue la nouveauté fiscale de l'année pour les donations, bien plus ciblée que ce que le terme « nouvelle loi » laisse parfois entendre.

Avant/maintenant : ce que change (et ne change pas) l'article 790 A bis

Le dispositif 790 A bis s'ajoute aux abattements existants, sans les remplacer, et compte désormais deux volets aux échéances distinctes.

Ce qui existait déjà

Deux abattements structuraient la fiscalité des donations familiales avant la création de ce mécanisme. L'abattement de droit commun permet de transmettre jusqu'à 100 000 € à un enfant, renouvelable tous les 15 ans. Un second abattement, spécifique aux dons de sommes d'argent, autorise une exonération complémentaire de 31 865 €, sous réserve que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur ou émancipé. Ce dernier reste lui aussi rechargeable tous les 15 ans.

Le volet neuf et rénovation, créé en 2025

L'article 790 A bis, dans sa version d'origine, exonère les dons destinés à l'achat d'un logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement, c'est-à-dire un bien acheté avant sa construction complète), ou à des travaux de rénovation énergétique. Chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 €, dans la limite globale de 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Ce volet reste applicable aux dons versés jusqu'au 31 décembre 2026, date inchangée par la loi de finances 2026.

Le volet logement ancien, ajouté en 2026

La loi de finances pour 2026 ouvre l'exonération à l'achat d'un logement ancien, sans obligation de travaux, entre le 1er janvier 2026 et le 30 juin 2027. Cette extension est réservée aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédentes. Contrairement au volet neuf, ce logement ne peut pas être mis en location : le bénéficiaire doit l'occuper lui-même comme résidence principale.

Côté donateurs, le dispositif s'ouvre au-delà des parents : grands-parents, arrière-grands-parents, et, en l'absence de descendance directe, oncles et tantes peuvent transmettre à ce titre, sans condition d'âge contrairement à l'abattement de 31 865 €. La transmission doit s'effectuer par virement bancaire ou chèque : les dons manuels en espèces sont exclus de ce dispositif spécifique.

Les conditions à respecter pour en bénéficier

L'exonération n'est pas inconditionnelle : elle impose un usage précis des fonds et un engagement dans la durée, quel que soit le volet mobilisé.

Un usage des fonds strictement encadré

Les sommes reçues doivent être affectées, dans un délai de six mois après leur versement, à l'un de ces usages :

• l'achat d'un logement neuf ou en VEFA, destiné à la résidence principale du bénéficiaire ou d'un locataire tiers ;
• des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale existante du bénéficiaire, éligibles à MaPrimeRénov', sans en demander le bénéfice cumulé ;
• depuis 2026, l'achat d'un logement ancien en résidence principale, réservé aux primo-accédants, sans possibilité de mise en location.

Le cumul avec MaPrimeRénov' reste exclu pour les mêmes travaux : il faut choisir entre les deux avantages.

Une obligation de conservation sur 5 ans

Le logement acquis ou rénové doit rester résidence principale pendant au moins 5 ans, occupé par le bénéficiaire ou, pour le volet neuf, par un locataire n'appartenant pas à son foyer fiscal. Cette durée court à compter de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux.

Une revente anticipée du bien avant l'échéance des 5 ans entraîne la remise en cause de l'exonération : les droits de donation initialement exonérés redeviennent exigibles, majorés d'intérêts de retard.

Le décès du bénéficiaire libère automatiquement ses héritiers de cette obligation de conservation.

La déclaration des dons en 2026

Indépendamment du dispositif fiscal lui-même, une évolution procédurale concerne tous les dons familiaux à partir du 1er janvier 2026. Un décret du 17 novembre 2025 rend la déclaration en ligne obligatoire pour la plupart des dons manuels et des dons de sommes d'argent, quelle que soit la date à laquelle le don a été effectué.

Cette déclaration s'effectue depuis l'espace personnel sécurisé sur impots.gouv.fr, via la rubrique dédiée aux dons. Certaines situations restent exemptées de cette obligation en ligne, et notamment les dons visés par l'exonération 790 A bis décrite plus haut : pour ces cas, le formulaire papier n° 2735 demeure utilisable. Dans tous les cas, la déclaration doit être déposée dans le délai d'un mois suivant la date du don.

Un projet d'exonération générale non adopté

Il ne faut pas confondre l'extension effectivement votée avec un autre projet, plus ambitieux, débattu au même moment. Un amendement déposé le 23 octobre 2025 dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026 proposait de créer une exonération générale, sans condition d'usage des fonds, de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire, pour tout don familial consenti au cours de l'année 2026.

Cet amendement a été retiré avant tout vote. Il ne constitue donc à ce jour aucune mesure applicable et ne doit pas être confondu avec l'extension au logement ancien réellement intégrée à la loi de finances 2026.

Cette distinction explique une partie de la confusion entourant le terme « nouvelle loi donation 2026 » : certaines familles anticipent une exonération générale qui n'existe pas, alors que l'évolution réellement votée reste conditionnée à un projet immobilier précis et à la qualité de primo-accédant pour l'ancien.

Questions fréquentes sur la donation 2026

Une nouvelle loi sur les donations a-t-elle été votée pour 2026 ?

Oui, mais de façon ciblée : la loi de finances pour 2026 a étendu le dispositif de l'article 790 A bis à l'achat d'un logement ancien par un primo-accédant. Un autre amendement, qui proposait une exonération générale des donations, a en revanche été retiré et n'est pas applicable.

Quel est le plafond d'exonération pour une donation destinée à un achat immobilier ?

Le plafond s'établit à 100 000 € par donateur, dans une limite globale de 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Ce montant se cumule avec l'abattement de droit commun de 100 000 € et l'abattement dons de sommes d'argent de 31 865 €.

Jusqu'à quand peut-on profiter de cette exonération ?

Le volet neuf et rénovation s'applique aux dons versés jusqu'au 31 décembre 2026. Le volet logement ancien, réservé aux primo-accédants, court du 1er janvier 2026 au 30 juin 2027.

Comment déclarer une donation à partir de 2026 ?

La déclaration devient obligatoirement numérique, via l'espace personnel sur impots.gouv.fr, sauf pour certains cas d'exemption, dont font partie les dons relevant de l'exonération 790 A bis, qui restent déclarables via le formulaire papier n° 2735.

Que risque-t-on en cas de revente du bien avant 5 ans ?

Une revente anticipée avant l'échéance des 5 ans entraîne la remise en cause de l'exonération : les droits de donation initialement exonérés deviennent exigibles, avec des intérêts de retard calculés sur la période écoulée.